Erweiterte Kürzung: wenn die Immobilien-GmbH keine Gewerbesteuer zahlt

Was die erweiterte Kürzung leistet

§ 9 Nr. 1 GewStG kennt zwei Kürzungen für Grundbesitz. Satz 1 ist die einfache Kürzung, die eine Doppelbelastung mit Grundsteuer vermeiden soll. Satz 2 tritt für Grundstücksunternehmen ausdrücklich an ihre Stelle:

• Gekürzt wird der Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt — im Ergebnis bleibt für diesen Teil keine Gewerbesteuer
• Sie ersetzt die einfache Kürzung nach Satz 1; beide nebeneinander gibt es nicht
• Die einfache Kürzung knüpft seit dem Erhebungszeitraum 2025 nicht mehr an einen Prozentsatz des Einheitswerts an, sondern an die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer
• Begünstigt sind Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz, daneben eigenes Kapitalvermögen und Wohnungsbauten verwalten und nutzen
• Praktisch betrifft das vor allem Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften — nur sie sind trotz reiner Vermögensverwaltung gewerbesteuerpflichtig
• Der Antrag wird gestellt, indem die entsprechende Zeile im Vordruck GewSt 1 A ausgefüllt wird; ohne Eintrag gibt es die Kürzung nicht

Das Ausschließlichkeitsgebot ist wörtlich gemeint

Wann die Kürzung ausdrücklich nicht in Betracht kommt

Neben dem Ausschließlichkeitsgebot gibt es Fälle, in denen die Kürzung ganz oder teilweise versagt wird — auch bei sonst einwandfreier Vermögensverwaltung:

• Der Grundbesitz dient ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters. Das gilt selbst dann, wenn nur ein kleiner Teil an einen geringfügig beteiligten Gesellschafter zur gewerblichen Nutzung überlassen wird
• Beim Besitzunternehmen einer Betriebsaufspaltung, soweit es das Grundstück an die Betriebsgesellschaft vermietet — auch wenn es selbst nur vermögensverwaltend tätig ist
• Soweit der Gewerbeertrag bei Personengesellschaften Sondervergütungen der Gesellschafter enthält
• Soweit der Ertrag auf der Aufdeckung stiller Reserven beruht und der Grundbesitz innerhalb der letzten drei Jahre unter dem Teilwert auf das Unternehmen übertragen wurde
• Soweit der Ertrag auf Veräußerungs- oder Aufgabegewinnen im Sinne des § 7 Satz 2 GewStG beruht
• Bei einer Beteiligung an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft — selbst wenn diese ausschließlich Grundstücke verwaltet

Die anerkannten Nebeneinnahmen

Zwei Öffnungen hat der Gesetzgeber ausdrücklich geschaffen, weil sie sich in der Praxis nicht vermeiden lassen. Die erste betrifft Strom aus erneuerbaren Energien und den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge im Zusammenhang mit der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes. Diese Einnahmen sind unschädlich, solange sie im Wirtschaftsjahr 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen.

Die zweite betrifft Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes — also etwa mitvermietete Nebenleistungen. Hier liegt die Grenze bei 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung.

Wichtig ist das Wort unschädlich: Die Einnahmen kosten die Kürzung nicht, sind aber selbst nicht begünstigt. Sie unterliegen der Gewerbesteuer, während der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung freibleibt. Die Photovoltaikanlage auf dem Dach führt also zu einer kleinen Gewerbesteuerbelastung — sie rettet aber die Kürzung für den Rest.

Die Grenzen sind Prozentsätze der Einnahmen, nicht der Erträge, und sie werden je Wirtschaftsjahr geprüft. Wer nahe an einer der beiden Schwellen liegt, sollte sie unterjährig beobachten und nicht erst bei der Erklärung — nachträglich lässt sich eine überschrittene Grenze nicht mehr korrigieren.

So arbeitet unsere Anwendung damit

Häufige Fragen

Was bringt die erweiterte Kürzung in Zahlen?

Sie stellt den Ertrag aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer frei. Bei einer reinen Immobilien-GmbH bleibt damit im Ergebnis nur die Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag — die Gewerbesteuer, die je nach Hebesatz noch einmal rund 14 % bis 17 % ausmacht, entfällt für diesen Teil.

Darf ich möbliert vermieten?

Die Mitvermietung beweglicher Gegenstände ist heikel, weil sie über die Nutzung des Grundbesitzes hinausgeht. Betriebsvorrichtungen sind eindeutig schädlich. Für Wohnungsmobiliar gibt es Erleichterungen, und für die Unterbringung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine hat die Finanzverwaltung eine befristete Billigkeitsregelung erlassen. Prüfen Sie den konkreten Fall mit steuerlicher Beratung.

Was passiert bei einer Betriebsaufspaltung?

Vermietet das Besitzunternehmen das Grundstück an die Betriebsgesellschaft, ist die erweiterte Kürzung insoweit ausgeschlossen — auch dann, wenn das Besitzunternehmen selbst rein vermögensverwaltend tätig ist. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum die Kürzung im Nachhinein versagt wird.

Schadet eine Photovoltaikanlage auf dem Dach?

Nicht, solange die Einnahmen aus dem Strom und aus Ladestationen im Wirtschaftsjahr 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Diese Einnahmen sind aber selbst nicht begünstigt: Sie unterliegen der Gewerbesteuer, während der Mietertrag freibleibt.

Kann ich die erweiterte Kürzung nachträglich beantragen?

Der Antrag wird durch das Ausfüllen der entsprechenden Zeile im Vordruck gestellt. Solange der Messbescheid noch änderbar ist — etwa im Einspruchsverfahren oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung —, lässt sich das nachholen. Nach Bestandskraft wird es schwierig; deshalb gehört die Zeile in die Erklärung, nicht in den Nachtrag.